Договір оренди приміщення: як читати та на чому акцентувати увагу

 

От здавалося б, чи є більш поширеніший договір, аніж договір оренди приміщення. Навряд чи!  Договори оренди підписують усі, від торгівців на ринках до мега відомих „акул бізнесу”. І якщо „акули бізнесу” рідко підписують невдалі договори оренди, то з малим та середнім бізнесом ситуація прямо протилежна.

Знаючи проблеми бізнесу, що виникають з даного питання, ми зважились виокремити найпоширеніші з них та описати їх у цій статті.

Взявши до рук запропонований вам договір оренди приміщення, в першу чергу перевірте сторону, яка підписує договір.

Для прикладу, в більшості договорів вказано: ТОВ «Пупкін і партнери», в особі директора Пупкіна В.В., що діє на підставі Статуту, з другої сторони, що іменується «Орендодавець».

В першу чергу перевіряєте ТОВ «Пупкін і партнери» у відкритому доступі ЄДР на предмет його чинності, чи є в ТОВки відповідні КВЕД, що дають право здавати в оренду майно, а також хто є директором ТОВ та чи є в нього певні обмеження.

Під обмеженнями розуміють: обмеження передбачені Статутом (в даному випадку в ЄДР так і зазначено); дія на підставі довіреності; тимчасово виконує обов’язки директора згідно наказу тощо.

Якщо в ЄДР Пупкін В.В. не зазначений як директор, або зазначений лише як підписант, необхідно запросити від ТОВ «Пупкін і партнери» документ, який підтвердить повноваження Пупкіна В.В. на підписання договору із зазначенням строку таких повноважень.

 

// ПОРАДА: нехай копія довіреності або ж наказу буде включена до переліку додатків до договору оренди, під час підписання договору. Це буде беззаперечним фактом того, що договір підписано особою, яка мала відповідні повноваження для вчинення таких дій, за наявності спору в майбутньому. //

 

Для уникнення непорозумінь зі сторони податкової, перевірте ТОВ «Пупкін і партнери» на наявність податкового боргу в ТОВ та дійсність свідоцтва ПДВ/єдиного податку, за допомогою сервісів ДФС.

 

Одним з ключових моментів в договорі оренди - є визначення предмету.
Предмет договору часто виписують неточно. Власники бізнесу, помилково думають, що предмет має менше значення, аніж розділи про права і умови розрахунку. Однак з практики скажемо, що предмет має бути точним.

Для договору оренди, в предметі має бути зазначено хто і що передає, на який період, під який вид діяльності, кому тощо.

Для прикладу: Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове відплатне користування нежитлове приміщення для зберігання товарів непродовольчої групи.

Однією із головних помилок, що їх допускають підприємці – є поверхнева перевірка реквізитів та характеристик об’єкту, вписана в предметі. Що може не відповідати дійсному стану приміщення. І так, вірно та детально мають бути зазначені: адреса місця розташування об’єкту оренди, розміри об’єкту, призначення, стан об’єкту. Всі ці дані мають збігатися з даними наведеними в оригіналах документів, що підтверджують право власності на об’єкт оренди.

В предметі обов’язково зазначаються реквізити документу, що засвідчує право власності Орендодавця на такий об’єкт.

Для прикладу: Об’єкт оренди належить Орендодавцю на праві власності відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно №5300007. Належним чином завірені копії правовстановлюючого документу та технічного паспорту на Об’єкт оренди є Додатками №2 та №3 до даного Договору.

 

В договорах оренди, рідко можна зустріти такий розділ як «Гарантії», і дарма. Кожна гарантія має і свою міру відповідальності, а від так є автоматичною страховкою для вас як Орендаря. Бо як кажуть бувалі Орендодавці «Ну ви ж уважно знайомились з договором коли його підписували, тому сьогодні жодних претензій….». Але претензії все ж виникають. Тому візьміть з Орендодавця гарантії щодо всіх необхідним вам моментів. І пам’ятайте, що лише письмову гарантію є можливість підтвердити, а не усну, яку вам давали по телефону, або коли тисли руку.

До обов’язкових гарантій, на наш погляд, можна віднести:

- Гарантія того що право власності на об’єкт оренди Орендодавець набув на законних підставах;

- Гарантія того, що майно не перебуває в заставі, на нього не накладений арешт, і воно не є предметом спору в суді;

- Гарантія того, що майно не є спільною суміжною власністю подружжя, а якщо є то друга половинка не заперечує проти укладення такого договору;

- Гарантія того, що особа, яка передає об’єкт оренди, має достатньо повноважень для такої передачі;

- Гарантія того що на майно, або його частину не встановлено жодного сервітуту.

Під кожну з таких гарантій, ви маєте право передбачити матеріальну відповідальність, а також компенсаційні виплати. В такому випадку, гарантія матиме не лише декларативний характер, а буде дієвим інструментом для виявлення недобросовісного Орендодавця.

 

Приблизно 70% договорів оренди приміщень, містять в собі пункти, яким підприємці не приділяють достатньої уваги, вважаючи їх „не суттєвими”. Однак, практика свідчить не на користь безпечних підприємців.

Для прикладу, можна натрапити на договір, в якому буде такий пункт: прохід/проїзд по території, на якій розміщено об’єкт оренди, здійснюється з дотриманням правил, розроблених та затверджених Орендодавцем.

 І що ви отримуєте, коли підписуєте договір з таким пунктом? Жодної інформації про те, що можна вам та вашим працівникам/відвідувачам, згідно цих правил, а чого не можна, а за що й взагалі штраф передбачено.

Саме тому, ми радимо не вірити Орендодавцям «на слово», про те що проблем з використання орендованих приміщень не буде, а в додаткових правилах не має нічого особливо.

Завжди читайте поміж рядків, для того щоб виявити приховані додаткові документи, на які посилаються Орендодавці. Вимагайте, щоб такі додаткові документи були оформлені як додатки до вашого договору оренди.

 

Надзвичайно великий ризик несуть в собі усні домовленості. Усно сторони узгоджують умови користування приміщенням, чи його переоснащення. Замовники запевняють нас, що з цих питань вони повністю домовились з Орендодавцем через viber або e-mail. А це вже офіційна переписка, запевняють нас замовники.
І мають рацію, до того часу поки ми не доходимо до останнього розділу договору. Де, як правило, розміщують пункт такого змісту: Після підписання цього Договору усі попередні переговори за ним, листування, попередні угоди та протоколи про наміри з питань, що так чи інакше стосуються цього Договору, втрачають юридичну силу.

Якщо ви підписуєте договір оренди, щодо умов якого ви вели довгі перемовини з представником Орендодавця, переконайтеся в тому, що в договорі відображено всі досягнуті раніше домовленості.

 

Маємо надію, що від сьогодні, ви станете більш обізнаними щодо договорів оренди, та зможете впевнено відстояти свої інтереси перед Орендодавцем. Однак, якщо управління бізнесом, забирає весь ваш вільний час, ми готові надати вам послугу з аналізу та удосконалення договору оренди та представляти ваші інтереси перед Орендодавцем.